তুমি তোমার বাড়িতে থাকতে পারো, প্রতিটি বিল পরিশোধ করতে পারো, এমনকি তোমার নামে নিবন্ধিতও থাকতে পারো – কিন্তু ভারতীয় আইনের দৃষ্টিতে, তুমি এখনও কিছুই মালিক হতে পারো না।

রিয়েল এস্টেট উপদেষ্টা ঐশ্বর্য শ্রী কাপুর একটি কঠোর সতর্কতা জারি করেছেন: সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ – যা সুপ্রিম কোর্টের একটি গুরুত্বপূর্ণ রায় দ্বারা শক্তিশালী – এর অর্থ হল লক্ষ লক্ষ ভারতীয় তাদের বিশ্বাস করা বাড়িগুলি আইনত মালিকানাধীন নাও হতে পারে।

২০১২ সালের সুরজ ল্যাম্পসের রায়, যা ২০২২ সালে পুনর্ব্যক্ত করা হয়েছিল, প্রচলিত ধারণাকে উল্টে দিয়েছে। কেবল নিবন্ধনই আর মালিকানা প্রমাণ করে না। আদালত স্পষ্ট বলেছে: “সম্পত্তি নিবন্ধন মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়। আইনি প্রমাণের মাধ্যমে মালিকানা প্রতিষ্ঠা করতে হবে।”

সেই প্রমাণ অবশ্যই একটি সম্পূর্ণ আইনি শৃঙ্খল গঠন করবে – বৈধ অর্থপ্রদান দ্বারা সমর্থিত একটি নিবন্ধিত বিক্রয় দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার একটি বৈধ শৃঙ্খল, বর্তমান মালিকের নাম সহ একটি মিউটেশন সার্টিফিকেট এবং প্রকৃত দখল প্রমাণকারী নথি। এটি ছাড়া, আপনি আইনত অদৃশ্য হতে পারেন।

কাপুর একটি সাধারণ দৃশ্যের দিকে ইঙ্গিত করেছেন: একটি পারিবারিক বাড়ি বংশ পরম্পরায় চলে আসছে। বর্তমান বাসিন্দা কর প্রদান করেন, বিদ্যুৎ বিল বহন করেন এবং দশকের পর দশক ধরে সেখানে বসবাস করছেন। কিন্তু যদি সম্পত্তিটি কখনও তাদের নামে রূপান্তরিত না করা হয়, অথবা স্বত্বের স্পষ্ট শৃঙ্খল না থাকে, তাহলে তাদের কোনও আইনি ভিত্তি নেই।

তিনি স্পষ্টভাবে বলেন: “যদি কোনও আত্মীয় দাবি করেন, তাহলে আপনি দুটি আদালতের শুনানিতে ২০ বছরের শান্তি হারাতে পারেন।”

মিউটেশন কোনও আমলাতান্ত্রিক পদক্ষেপ নয় – এটি সরকারি রেকর্ডে মালিকানার আইনি প্রমাণ। এটি ছাড়া, আপনি সম্পত্তি বিক্রি করতে পারবেন না, বন্ধক রাখতে পারবেন না, বিকাশ করতে পারবেন না বা জালিয়াতির বিরুদ্ধে এটিকে রক্ষা করতে পারবেন না। আইন জিজ্ঞাসা করবে না যে আপনি কতদিন ধরে সেখানে বসবাস করছেন – কেবল কাগজে যা প্রমাণ করতে পারবেন।

কাপুরের মতে, ভারতে ৮০% সম্পত্তি বিরোধ মিউটেশন, মৌখিক উত্তরাধিকার, অথবা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি ব্যবহার করে অনানুষ্ঠানিক চুক্তির মাধ্যমে অনুপস্থিত। এই মামলাগুলি বছরের পর বছর ধরে আদালতে চলতে পারে, যা পরিবারগুলিকে মানসিক এবং আর্থিকভাবে ক্লান্ত করে তোলে।